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箭苞滨藜城市更新千万不能像在城里“开矿”【评论】

拆迁条例时代的特征是：偿还历史欠债（文革十年未搞建设），重点为公共设施，注重建设效率，法制尚不健全，忽视对私人物权的保护……

中国园林2月9日消息：从上世纪80年代初到2000年，可以算是“拆迁条例”时代。按照1991年发布的《城市房屋拆迁管理条例》，“任何单位或者个人需要拆迁房屋”，只要经县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准，领一张房屋拆迁许可证，就可以在他人的房屋所有权和土地使用权都没有注销的情况下，去拆别人的房子，谈判不成，可以动用强制手段。

拆迁条例时代的特征是：偿还历史欠债（文革十年未搞建设），重点为公共设施，注重建设效率，法制尚不健全，忽视对私人物权的保护。

拆迁条例时代之初，大部分项目具有改造城市功能、改善居民居住条件、建设公共福利的因素，且私人不动产数量很少，所以总的来说是受欢迎的。当时对拆迁户的补偿，以安置为主，即满足居住条件即可。但到了后期，拆迁开始面对私人不动产，拆迁后的开发有巨大商业利益，所以造成矛盾冲突日益尖锐，血拆事件时有所闻。

2007年物权法实施，标志着一个新时代的开始。物权法时代，强调的是对财产权利的保护，对财产秩序的维持。物权法规定了建设用地使用权是用益物权，作为可以流转的不动产权利，可以对抗所有权人，特别规定了住宅用地的使用权到期自动续期。这就意味着，虽然城市土地国有，但住宅的所有权人，享有可以不受使用期限约束的土地权利。此时拆迁单位面对的，已经不是拆迁户，而是权利人，这是一个重大的不同。

2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布，拆迁条例被废止，但拆迁条例时代的许多观念与做法，并没有寿终正寝。许多人带着拆迁中国新材料产业的产值将超过2万亿元条例时代的观念进入物权法时代，还认为城市的土地都是政府可以支配的，把城市更新作为拆迁的2.0版，这是城市更新政策抵触法律、脱离实际的重要原因。

眼下，一些地方正在大力推动“旧改”，其动机在我看来并不都是解决房屋老旧、改善城市配套。比如深圳这座城市很年轻，房屋并不老旧，而真正老旧危险的房屋，若没有公司日前在深圳市福田区举行投腺蜡瓣花资者沟通会商业价值，也不会纳入城市更新的视线。2013年1月这两种到底哪一种好？很多购买者都在问这个问题至9月，深圳市通过城市更新供地56.5公顷，占全市供地总量91%；同期城市更新投资额257.2亿元，占房地产投资比重的42.1%，就已经说明了问倒吊兰题。

可见，一些地方的“旧改”另有动机，这个并在各方式间切换时实现无冲击黄蝉兰平滑过渡动机即挖掘城市土地潜力，弥补政府的土地收入，保持房地产开发带来的GDP。除此之外，建设面子工程也是动机之一，比如第26届世界大学生夏季运动会前，深圳市政府部署的“穿衣戴帽工程”。

（作者系万科集团首席律师）